Locataire marié : attention aux pièges de la cotitularité

Par Léo Bastien

La cotitularité se définit comme étant une situation dans laquelle au moins deux personnes disposent des mêmes droits et des mêmes obligations en vertu d’un contrat. Cette situation peut résulter de l’engagement de plusieurs locataires au sein d’un même contrat de bail ; il s’agit de sa forme la plus courante et elle est désignée sous le terme de « colocation ».

Mais elle peut également ne pas avoir été convenue expressément. Ainsi, le conjoint du locataire est de plein droit cotitulaire dès lors que le bien loué a servi ou sert effectivement à l’habitation des deux époux. (Article 1751 du Code civil)

Les partenaires de PACS en bénéficient également mais doivent en faire la demande conjointe adressée au bailleur. (Article 1751 du Code civil).

La cotitularité a de fortes implications parfois insoupçonnées ; elle est dangereuse pour celui ou celle qui l’ignore.

En matière d’opposabilité

En principe le congé délivré ou l’avenant signé par le bailleur avec un seul cotitulaire, sera inopposable à l’autre.

Toutefois, lorsque le bail est loué à titre de résidence principale par les époux, une nuance est instaurée. Les notifications ou significations sont opposables aux deux cotitulaires même si elles sont faites à un seul d’entre eux, dès lors que le bailleur n’avait pas connaissance du mariage qui existait entre eux.  (Article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989)

De même, le congé délivré ou l’avenant signé par l’un des cotitulaires est inopposable à l’autre cotitulaire. En effet, le locataire qui donne congé au bailleur ne peut donner congé que pour lui-même ; il ne peut engager son conjoint. Ainsi, le bailleur peut toujours continuer à réclamer l’intégralité des loyers à celui qui n’a pas donné congé, puisque juridiquement il est toujours lié avec le bailleur. Le bailleur pourra même continuer à demander au garant qui s’est porté caution de payer à la place du locataire.  Le conjoint cotitulaire devra alors donner lui-même congé et ainsi relancer un délai de préavis, afin de mettre un terme définitif au bail.

En matière de responsabilité

Tout cotitulaire est astreint aux mêmes obligations que celles imposées au locataire en vertu du contrat de bail.

L’article 1751 du Code civil instaure une cotitularité de plein droit, sans que celui qui se voit octroyer le bénéfice du contrat de bail n’ait à y consentir ou ne puisse imposer un avenant.

Le cotitulaire peut alors être appelé au paiement de l’ensemble des loyers et charges ou des réparations dues au titre des dégradations effectuées par l’autre. Cette obligation pouvant être solidaire. (Article 220 du Code civil)

Extinction de la cotitularité

Le divorce ne met fin à la cotitularité qu’au moment où ce dernier est définitif. Pendant toute la procédure du divorce, le bailleur qui ne perçoit pas ses loyers peut engager la responsabilité de l’époux même s’il a quitté le logement.

Lorsque l’un des cotitulaires décède au cours du bail, le contrat de location continue de plein droit au profit du seul conjoint survivant. (Article 1751 Code civil). Toutefois le paiement des loyers lui sera remboursé sans qu’il soit nécessaire d’en faire la demande, par la succession du défunt, et ce pendant un an maximum. (Article 763 du Code civil).

Conclusion

La loi a voulu protéger le conjoint du locataire en permettant la conservation du logement familial. Cependant, être cotitulaire, c’est être titulaire de droits mais aussi d’obligations. La cotitularité peut ainsi, parfois, se retourner contre le conjoint du locataire.